零售企业选址论坛谢有恩：商业街国内外案例分析
来源：
2004-09-27 11:46
商业网点与商业街
１.国内外商业街基本要素
准确定位
功能配套
突出特色
商圈效应
良好环境
服务到位
国内传统商业街要素
购物场所较多
商品较丰满
功能多一点
３.目前商业街的做法
案例，对比以下两个例子
大连青泥洼桥，改造成全市商业中心，统一领导以商为主，准确定位，以软为主，软硬配合，统一规划严格按规划实施。目的是搞商业。统一调整业态，业种组合，统一管理服务到位，分期实施逐步完成，采取边改造边营业，商圈全面改造，没有一天停业。在资产上，青泥洼桥采取资产统一的策略，商业错为经营，功能多样化，增加了生存能力。块状布局，规模逐步增加
大连天津街，重新建设商店一条街，统一领导以城为主，秀才定位(精品街、专业街定位），以硬为主（就是为了建商店）软件自理，有规划但各自为政。开发目的是搞房地产。各个企业自行其是，统一管理名存实亡，而且改造时一次建设９０％停业改造，只改造一条街，周遍什么都没动，配套设施根本没有跟上。出售，回租，自营多样化。
以上２个项目，一个成功一个失败，都如上几个因素共同造成。因此，作为开发商和经营商该如何面对此类问题。
二.各种变化对商业中心商业步行接的影响
１.消费观念变化
综合需求
消费差异化
注重环境
消费概念变化
２.商业中心多元话
３.零售业态多样化
４.综合功能多样化
５.商业地产开发多元化
６.购物中心迅速兴起
三.商业街与开发和选址
１.传统商业街发展趋势,传统商业街今不如昔，很多城市的传统商业街都已经基本消失。因此要在选址上有所考虑
2.改造的传统商业街前景，传统的商业街的前景不是很好。
3.新建的商业街几种可能性.
4.商业街与购物中心比较
沈阳太原商业街案例，集合了百货（百盛进驻）、超市、家居超市（没有停车地，建室内商业街，成本太高，投资经营不起）
失败原因如下三个：
１.选址不当，除了百货没有合适的业态
２.定位准
３.成本太高
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