大型购物中心(Mall)是商业地产操作中最为复杂的一种。笔者从自己的从业经验和理解出发，认为大型购物中心前期策划的要点是“三三法则”。

　　扼要阐述如下：

　　“三三法则”之一：人流动线+车流动线+货流动线

　　(1)三种动线中，人流动线一般较易被关注，而车流和货流动线往往被忽视!

　　(2)人流动线应注意充分利用中庭作为枢纽，采用主动线、次动线相结合的方式吸引人流往纵深选逛。

　　(3)人流动线交叉处是人流密集处，业态规划应考虑这一特点。

　　(4)人流动线和交通方式(扶梯、垂直电梯、平步梯)的关系万分重要。

　　(5)车流动线要考虑Mall外部车辆沿市政道路进入的便捷性，考虑视觉的昭示性。车位的规划应充分考虑经济性，建议引入专业设计公司优化设计。应考虑负一层(往往是超市)的顾客下去拿车的动线。

　　(6)货流动线关键考虑两点：第一，避免与人流交叉;第二，充分考虑商家的便利性。

　　“三三法则”之二：开发商+经营者+终端消费者

　　(1)开发商、经营者、终端消费者，是价值体系的共同组成部分。互利共赢。

　　(2)作为开发商的职业经理人，应充分论证经济性的优化方式，比如如何增大面积，如何提升实用率等，但同时更应有“放水养鱼”的长远考虑，切忌杀鸡取卵。商业设计的合理性与经济性，需要平衡考量，而非舍此即彼。

　　“三三法则”之三：租售关系+业态组合+视觉通透

　　(1)租售关系，在国外的Mall经营中几乎不是问题——毫无疑问，应该持有经营，统一规划，做旺做强。但在国内，部分开发商处于资金回笼的考虑，往往出售部分Mall的面积。原则上，不应出售，否则会影响整个Mall的业态筹划和招商工作(主力店对此很介意)，也会影响Mall的物业估值，但从企业现金流管理的角度也可以理解，如果不得不出售部分面积，则应选择对整个平面布局影响不大的位置。

　　(2)业态组合。一方面应考虑区域商圈的供给结构，避免同质化，另一方面应考虑租金收入的最优化。一般主力店和次主力店的租金是较低的，但有助于拉升Mall的档次和形象。餐饮的租金是上不去的。影院的租金是上去的。真正的利润来源在小商户。但小商户的业态组合需要全盘规划，尤其是要考虑借势于主力店和次主力店。业态的筹划须密切地与设计、工程沟通技术参数(例如排烟、通风、面积等)。

　　(3)视觉通透，在注意力经济的时代是不言而喻的。扶梯上下的过程应保证视野的开阔。走道应避免直角转弯。理论上，一眼看去能望见十个以上商铺是通透性的量化指标。

　　除了上述的“三个三”以外，营销空间的划分、营销氛围的营造(照明、色彩、地砖拼花、顶棚等等)、广告位的筹划等等也较重要。但是上述的“三三法则”是笔者感觉带有根本性的问题。

　　扼要陈述，且作抛砖引玉。
　　（作者：李永锋）