出品/Mall星人

撰文/诸葛云亭 郭歆晔

图源/各项目方、品牌方公号等

2025年的进度条，已悄然加载近四分之三。于上海商业而言，前三季度的商业供应略显平静，而第四季度却将迎来一场“神仙打架”般的集中开幕——单季度拟开业数量，超过前三季度总和。

市场在升温，竞争也在加剧。伴随部分项目运营承压或战略调整，停业与整售的消息不绝于耳。

大华奥特莱斯、嘉定商城先后传出停业的消息；佳程广场、南六、城隍庙广场、中福古玩城等项目今年陆续被收购，更有多个重量级项目已/将被出售（部分股权或整售）给险资；金地喜悦荟易主后更名为金谷里GMALL……行业洗牌，正在静默而坚决地进行。

在这一背景下，更多存量项目选择以“内容焕新”破局。楼层调改与业态创新案例，明显增多。

例如，美罗城五楼引入全国首家动漫主题影院“SFC上影BOE-α超级影城”，六楼则升级为创新型电影文化综合体“影元社HAPPY Mall”；

△美罗城-SFC上影BOE-α超级影城

悦荟广场四楼、世茂广场二楼不约而同转向二次元主题——恰恰谷与绮丽次元街区崭新亮相；

五角场万达广场、淮海百盛、豫园商城，分别打造了不同风格的美食街区——城市集市?江南、盛食荟、和丰楼；

第一百货七楼，升级为沪上首个商业企业自营的银发主题体验空间——百联“繁花里”……上海商业，正以更细腻的笔触重构空间叙事。

△百联“繁花里”

说回“增量”，去年末，我们曾在《超前预告：2025年上海50+新商场》中系统梳理上海全年预期开业的项目。然而商业世界从无定式，因工程、招商、政策等多重变量，不少项目的开业时间已然重新排期——目前已有十余个筹开项目正式改档明年开业。

基于最新公开信息与来自项目方的内部反馈，Mall星人再度对2025下半年上海拟开业商业项目作出更新梳理。

据不完全统计，第四季度有近40个新项目正蓄势待发——其中包括体量超20万㎡的商业巨无霸、以人工智能为核心标签的新地标、聚焦美学的艺术商业，以及服务日常的社区型商业。

它们形态各异，却共同指向一个更丰富、更敏锐的上海商业新图景。

无论是浦东张江的科技精英、徐汇漕河泾的数字新贵，还是金山乐高乐园引流而来的亲子家庭，都会迎来一场贴近需求、升级体验的“商业革命”。

【TIPS】①本文供行业内人士写报告/求职、商业上下游关联方开展业务、品牌方BD拓店、选址参考。如有错漏，欢迎指正，可“通风报信”补充遗漏的新项目讯息。

②今年一二季度，个别项目因为各种原因延期亮相，迄今尚未官宣具体开业时间。而下半年的筹开项目中，也不排除有部分选手可能为了更好地展示自身状态，延迟到2026年开业。

③本文分为二大部分解读：一是对2025年下半年已开及筹开项目进行分析；二是对第二季度已开项目的部分亮点予以回顾。

④本次统计主要聚焦大中型项目，即体量2万㎡以上的项目。

⑤另有预告，由Mall星人参与统计制作的「2030上海商业分布地图」和「城市更新地图」，即将在第4季度发布，敬请关注。

Q3、Q4新开筹开：

40+位选手高密度入场

浦东闵行领衔，大集团“争霸”

较热情不足的“上半场热身赛”而言，2025年商业地产的“下半场冲刺赛”，选手们似乎更加战意高昂。其中，第三季度有8座项目新开（含9月拟开），第四季度则高达30余座。

先将目光聚焦至第三季度。7月5日，爱琴海·缤纷里以下半年上海首个新项目的身份率先登场，其“全国首个IP乐园旗舰商业”的独特定位，成功掀起了一波暑期商业热潮。

△爱琴海·缤纷里

位于松江老城的大橘邻里社区商业中心（松江岳阳），经过二季度的试营业，于7月13日正式亮相。

△大橘邻里社区商业中心

闵行的老牌地标百联南方购物中心正迎来大变身，2区部分空间成功进阶二次元年轻力中心——百联ZX LAB。目前已有部分二次元品牌营业，并开放了大屏玩法。

8月1日，陆家嘴集团打造的张江板块最大体量商业综合体陆悦天地，开出了继“火星”之后的第二个主题区域——“木星超食空 Food Court”主题街区（项目整体预计四季度正式亮相）。

△陆悦天地

由真如家乐福改造升级而来的星邻·生活荟，于8月15日焕新启幕。作为精致型社区商业新代表，项目不仅注重打造“宠物友好”空间，未来更计划探索“24小时不打烊”模式。

△星邻·生活荟

作为临港主城区首个大型商业综合体，蓝鲸世界购物中心8月27日正式启幕。项目总建筑面积约14.3万㎡，以“鲸”为灵感，深度融合海洋元素与现代商业理念，呈现出兼具艺术感与辨识度的商业空间。

开业前五天，该项目总销售额约2642万元，日均超528万元；累计吸引客流约47万人次，日均人流量约9.4万。其中，开业首日客流达12.7万人次，场内瞬时客流最高突破2.15万人，展现出强劲的消费带动能力。

△上海蓝鲸世界

8月，还有赵巷汇金里（容钛智汇天地）、鑫都满天星等项目，零星品牌先行开业。

此外，龙凤·PRSCO、永源浜、上海华润中心、上海A.F.A、漕河泾M+、FFC滨江悦里、星游城、传媒港花园里2期、ITC Maison、TOP金光汇、星邻•生活荟、中垠广场、云际π、TODTOWN Mall天荟广场1期、虹桥前湾印象城MEGA、九星城、闵行日月光、蓝鲸世界购物中心、幻云东方、盛罗达商业广场、浦发唐镇印象汇、浦发唐城印象天地1期、金桥日月光中心、海江新天地、云瑞云锦城、江桥欢肆、上海方圆荟、绿洲智谷花园里2期、凤起汇等筹开项目，亦不断在朋友圈露脸刷新着工程进度。

△盛罗达广场将和毗邻的佛罗伦萨小镇名品奥特莱斯共同组成祝桥商圈核心

△运动主题的特色社区商业——凤起汇

9月，则将陆续迎来TOP金光汇、浦发唐镇印象汇、太平洋新天地三大重磅项目的亮相。

其中，预计9月26日开业的TOP金光汇，是今年普陀体量最大的新商场，也是桃浦社区2公里范围内唯一的社区商业综合体，无直接竞争对手。这意味着附近的办公人群和居民，将是项目最佳的基石客群。

从已曝光的时代影院、盒马NB、炊江南、麦当劳、霸王茶姬、马记永、哥哥的深夜食堂、华为、乐刻等品牌可以看出，项目正瞄准目标客群的核心诉求，实现多层面、多维度的供给。

△TOP金光汇

以下从多个角度，对下半年40多个新开（筹开）项目，进行综合分析。

从区属来看，外环外的“郊区之王”闵行，与浦东“并驾齐驱”——浦东9座，闵行8座，领衔全市，成为受到开发商们青睐的商业新热土。

上海中西文化碰撞最剧烈的徐汇区，以5座筹开商业取得“探花”位置。

其他各区的情况则颇为均衡，分别为：嘉定4座；黄浦、静安、普陀、青浦、奉贤、金山、宝山等七个区各2座；杨浦、长宁、虹口等区各1座。

◎实力背书的大集团 抢滩争霸

从运营商角度来看，大集团争霸赛依然是下半年的市场焦点，诸多头部企业纷纷带来各自重磅的商业作品。

包括招商蛇口（绿洲智谷花园里2期、传媒港花园里2期），印力（虹桥前湾印象城MEGA、浦发唐镇印象汇、浦发唐城印象天地），华润万象生活（华润中心），陆家嘴商业（陆悦天地），龙湖（江桥欢肆、嘉园坊），复星（FFC 滨江悦里），爱琴海（爱琴海·缤纷里），华之门（漕河泾M+）等。

深圳龙光和北京世纪金源，南北两大商业集团沪上首作，蓝鲸世界和金山方圆荟，更是分别填补了临港和枫泾大型购物中心的空白。

就具体项目来说，前面提到的爱琴海·缤纷里，是爱琴海集团打造的全国首个国际IP乐园旗舰商业，同时也是上海乐高乐园的核心商业配套。

项目以“乐享城野 自在缤纷”为核心定位，围绕新青年及年轻家庭客群的需求，以高能级内容塑造“液态商业”，匹配快乐诉求，让主题乐园的充沛想象力溢出到园外。

由印力掌舵的虹桥前湾印象城MEGA，位于闵行华漕板块。作为全国第三座、上海第二座印象城MEGA，其总建筑面积高达26万㎡，预计今年底开放运营。

项目和毗邻的开市客、鸿桥商务中心共同组成40万㎡的商办综合体，并重点打造一座融合文化、时尚、建筑、商业、饮食文化和自然生态的超大体量国际化购物中心。

△虹桥前湾印象城MEGA效果图

印力的另一轻资产项目——浦发唐镇印象汇（预计9月28日开业），则坐落于浦东唐镇。

项目将商业与社区公共设施彼此赋能，打造满足新一代国际社区需求的高品质消费社交场所，实现社区、社群交流共融的城市社区会客厅。

同时，也着力于将自然与活力相融合，提供一个城市多元的活力绿洲，构建满足周边品质客群高频日常需求、惬意社交空间、高质量亲子教育的多元化生活圈。

△浦发唐镇印象汇效果图

即将于四季度正式亮相的上海华润中心，是华润万象生活在上海的旗舰商业作品。项目东临兴业太古汇、西邻张园，商办总建面约13万㎡，是兼具办公、商业、文化等多种高端业态一体的超高层项目。

根据规划，项目北部引入城市步行广场，在张园里弄的东侧建立主要的入口节点，从而将历史遗址与主要道路和地铁线路无缝连接，串联起新旧元素的微妙平衡。

△上海华润中心效果图

龙湖集团的筹开作品中，位于嘉定的江桥欢肆，计划引入80余家品质连锁及主理人品牌，结合街区产品灵动的多元空间、自有品牌公寓冠寓，绿地公园打造集“松弛感、邻里感、自然感”于一体的混合式商业空间。

其和开伦集团联袂打造的奉贤新城商业新星——嘉园坊（JoyFun），也将于四季度正式启幕。嘉园坊体量约3.6万㎡，将引进70+国内外优质品牌，打造15分钟邻里生活圈，塑造出一个集“开放、共享、休闲”于一体的公共社交空间。

△嘉园坊效果图

华之门运营的“漕河泾M+”商业中心，坐落于具有全球影响力的人工智能产业集聚区、人工智能全域应用示范区、国际化智能产城融合区——北杨人工智能小镇。

作为链接办公园区、生活社区、商业街区的重要支点，漕河泾M+商业总建筑面积约5万㎡，商业楼层涵盖地下一层到地上三层，将以“科学家社区Hyperlink”的定位，让科创产研转化为“数字智能、快乐联接”，构筑一个智慧、乐享、活力、共创的社区空间，开放时间预计2025年12月。

△漕河泾M+效果图

由陆家嘴集团开发打造的陆悦天地，站位张江城市副中心，总建面约16.6万㎡，以分散式布局成为张江板块现有规划中建筑体量最大的商业综合体。

项目定位智造生活探索中心，倡导“悦活悦有___TO THE LIFE”的核心理念，以“运动+”“宠物+”“成长+”三大生活方式概念，勾连起科技、生活、文化与商业的脉络。通过灵活多样的空间组合，布局多元细分业态，规划超400家店铺。

△陆悦天地（土星）、（金星）效果图

△陆悦天地（木星）效果图

FFC滨江悦里，作为复悦商管在上海西岸布局的最新项目，将把塑造“外滩封面”BFC的成功经验，带到西岸“源点”，打造「西岸轻致生活方式中心」。

操刀FFC建筑设计的，是全球顶级的建筑事务所KPF，其擅长在高密度城市环境中处理复杂功能综合体。

△FFC滨江悦里局部效果图

奉贤的另一项目——绿地GIC，在“隐身”许久后，也终于传出新动态，于今年上半年正式通过竣工验收。该项目未来将汇集总裁公馆、甲级办公楼、商业mall、四星级酒店、金街商铺、网红集市等多元业态组合，共同构筑全方位、多维度的生活工作空间。

此外，董家渡片区的绿地外滩中心3期也在招商筹开中，普陀绿地缤纷城也将迎来二次开业升级。

△绿地GIC效果图

◎ “笔法细腻”的港外资 持续书写创新想象力

各种先锋时尚元素和世界级商业样本集聚的上海，一直在源源不断地输出足够国际化、稀缺性的商业内容。

当下，瑞安房地产、香港置地、新鸿基地产、恒基兆业…….这些擅长打造经典的港外资商业巨头们，仍然在逆周期对魔都持续加码。

黄浦今年最值得期待的新开“超级商业体”，地处大新天地东区的太平洋新天地，预计9月底正式亮相，总占地约39万㎡。

项目依托新天地250米地标级办公楼下的城市核心区域，以百年东台路为主轴，在6500㎡上海最大全景天幕下，打造8.8万㎡“街区+盒子”的开放式形态空间，构筑多元共生的城市综合体地标，更将围绕“在地新生×身心丰足×城市脉搏”三大核心产品力，致力于打造并运营一个充满活力、创新、多元包容与可持续发展的自生长社区。

△太平洋新天地天幕效果图

作为新鸿基地产旗下世界旗舰级购物中心——徐家汇ITC Maison，也将自下半年率先开出1.4万㎡的美食区。

4幅地块接近30万㎡的总体量，将会让其成为市中心最大商业体，改变上海的高端商业格局。

△ITC Maison效果图

新鸿基地产的另一个商业项目——TODTOWN Mall天荟广场，是莘庄地铁上盖项目TODTOWN天荟的商业部分。

TODTOWN天荟总规模达71万㎡，是闵行航母级天空之城。其中，商场总面积约14万㎡，规划南北两区分期开业，提供一站式购物、休闲及娱乐体验，南区预计将于2025年底首发亮相。

△TODTOWN Mall天荟广场效果图

值得关注的是，当徐汇西岸的文化艺术岸线不断延展，香港置地打造的西岸中环艺术设计街区也呼之欲出，将为整个西岸的城市叙事继续注入新鲜灵感。

◎多个运营商迎来「首发作品」

首创悦·巷LC，是首创城发集团旗下首个街区商业作品。其以首创·禧瑞云庭的社区底商为基础，打造年轻人的生活引力场。目前，项目正处于招商关键期，有望为广富林板块注入全新商业活力。

△首创悦·巷LC效果图

世纪金源也带来魔都商业首作——金山方圆荟。项目商业面积约8万㎡，以“缤纷商业、精奢住区”为核心，致力于呈现新体验、新场景的都市生活，吸引超140家国内外知名品牌强势入驻，其中80%为区域首店，涵盖高端零售、主题餐饮、亲子乐园、文创体验等多元业态。

△金山方圆荟实景图

值得注意的是，日月光通过和金集北商管的轻资产联动，首次进入浦东。双方达成合作的金桥日月光中心（金集北生活广场），是金集北商业管理有限公司筹备打造的邻里社区商业，着重致力于新型社区商业形态的打造，总建面约4万㎡。

徐汇日月光中心成熟管理团队入驻该项目，正式升级为“金桥日月光中心”。与此同时，闵行日月光将接管美莘商业广场。

△金桥日月光中心-上蔬永辉

备受关注的城市更新赛道，也有新项目在不断涌现。

龙凤?PRSCO项目（龙凤商厦项目）由淮海集团、永业集团联合开发，在13号线淮海中路站交通枢纽的上盖开发了多层次交互式的商业和娱乐综合体，建筑体量5万㎡，商业面积3.8万㎡。

瑞金一路上的2栋历史建筑被保留并改建，和项目融为一体，留存卢湾的城市记忆。

项目设计灵感以上海传统弄堂为核心，通过立体化空间布局与中西建筑语言融合，重构传统里弄的邻里交互场景，传承延续城市文脉。主入口引人入胜，游客经过一系列阶梯式室内露台并最终到达郁郁葱葱的屋顶花园，一览城市美景。 

△龙凤?PRSCO效果图

位于长宁区淮海西路570号的上海A.F.A，总建筑体量约23万㎡。

凭借载有厚重工业印记与艺术沉淀的文保建筑以及大型城市生态公园的独有价值，项目以“Art for life, Art for all”为理念，致力构建一个融合生活购物、商务办公、艺文活动和绿色公园的“艺享之城”，让艺术与自然、文化与商业在这里交织，形成多元物业类型组合的综合社区。

其核心区域ROJO艺文空间前身为上海第十钢铁厂，由日本著名建筑师西泽立卫指导进行深化修缮改造，汲取红坊的文化艺术基因，传承文保建筑并赋予更多新式的功能与现代的设计理念。

ROJO艺文空间于2024年7月起对外开放，已承接多项展览、品牌大秀、市集、演出等活动。

△上海A.F.A

由静安寺前古井“涌泉”辗转演变而来的拥有大草坪的小马路——永源路街区，此前被“烂尾”命运封印长达三十年。如今也正通过城市更新蓄势，以“永源浜”的全新姿态跃入公众视野。

项目由创邑与三益联手改造，涵盖商业、办公、开放式街区、街心公园、城市花鸟集，将打造成一个多元共栖的城市公园地标。

今年初，Adidas打造de1全球首条“贝壳头街区”已助其实现首次破圈；2025年上海（静安）世界咖啡文化节，也为其不久后的全面亮相默默积攒着人气。

△永源路街区效果图

城市更新筹开的小于2万㎡的小微项目中，以下项目尤为引人瞩目。

如外滩·老市府、东湖路FuFu Shanghai、真如古镇兰溪路创邑时尚生活街区、赤峰路天物、富民路巨鹿路的巨富国潮文化馆、南京东路春申好市（原春申江大厦）、东门168（原面料市场）、南京西路上海城市航站楼等。

△创邑集团操盘的真如时尚生活街区效果图

Q2市场回顾：

7个新项目入市

存量焕新占据半壁江山

每年的二季度，因为囊括了“五一”“端午”这两个重要的假日节点，往往是除了国庆以外，商业市场最青睐的的开业热门时间段，多家撞档期的现象也屡见不鲜。

而今年二季度，上海7个项目的新开规模，对比往年来说稍显冷清，且在具体开业时间上也都较为分散、扎堆颇少。

这都在一定程度上表明，开发商/运营商们正在采取更为“审慎务实”的扩张策略，以及主观战略的调整。

不过，尽管新开项目的数量与总体量有所下滑，还是有许多值得标记的新看点。

◎外资、港资及内地老牌运营商拿下主要增量

首先可以发现的是，增量项目的操盘方，正进一步向拥有雄厚资本实力的外资、港资以及内地的头部运营商集中。

5月16日开业的PAC购物中心，是新加坡吉宝在沪的首个旗舰商办综合体，地处静安寺商圈。

项目以“自在生活，随心而聚”为核心理念，凭借约4.3万㎡的商业体量，创新打造了一座融合高端办公、盒子＋开放式商业与自然生态的“城市绿洲”。

△PAC购物中心

坐落上海市徐汇西桂林公园板块的鑫耀·光环Live二期，于6月27日正式开业。作为超65万㎡大型综合开发项目“鑫耀中城”的重要一环，鑫耀·光环Live由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城投联合打造。

2023年5月，鑫耀·光环一期「光里」街区率先亮相，主打特色户外美食餐饮街区及社交属性。

今年亮相的二期，以"Art"、"Beat"、"Vibe"三大主题分区搭构空间布局，精准整合业态组合、品牌商户及特色设施，三大差异化生活场景联动户外开放绿地，满足不同客群的多元化需求。

△鑫耀·光环Live二期街区 

◎“新生势力”通过激发存量活力崭露头角

有数据显示，当前我国城镇化率已超过65%，城市基础设施日趋完善，但同时也积累了大量存量资产。面对土地资源日益稀缺的现实，如何让现有空间发挥更大价值，成为城市发展的新课题。

今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，重新界定了城市更新的八大重点领域，标志着我国城市发展正式进入“内涵提质”新阶段。

在城市更新的东风下，第二季度通过存量改造爆发出全新生命力的项目，占比也正进一步提高。

许多老建筑、老空间的“重获新生”，不仅让我们看到了城市发展的深层次潜力，同时也证明了商业地产运营商们的创新想象力。这其中，不乏一些刚崛起的新生势力。

5月1日正式开街的奉发古华庭，是奉贤区“南桥源”城市更新项目的首发综合性商业项目，总建面约9万㎡。其前身为古华山庄和古华商城，与古华公园共同构成奉贤独特的“三古”文化地标，承载着奉贤人的集体记忆。

项目以“公园式商业漫步街区”与五星级中式古典园林典范古华公园贯通，并以本地幸福感为核心，由奉发集团携手保利商旅共同打造“‘最奉贤’甜蜜聚场”，开业首日吸引客流超6万人次，五一假期客流超20万人次。

△奉发古华庭

与古华庭同属“南桥源”商业体的鼎丰酱园，于5月17日正式开园。这座承载着150余年工业记忆的老工厂，在奉发集团的雕琢下，摇身一变成为集文化创意、主题餐饮、研发办公于一体的综合性商业街区，实现了从工业遗存到文化地标的完美蜕变。

△鼎丰酱园

嘉定新城发展有限公司开发由万街商业运营的DYF德云坊也于5月17日开业，项目以“年轻力生活中心”为定位，塑造集潮流体验、生活服务、社交休闲于一体的商业空间。

位于闵行江川的置业广场，由闵房集团于2024年初对其启动全面调改升级，于今年6月以大零号湾·梦享家商业中心的全新身份面貌分阶段开门迎客。

距离嘉定C位远香湖不远的一处沉寂多年的闲置建筑，由鸿如进行了为时9个月的爆改后，进阶成为家门口颇具格调与辨识度的潮趣生活空间——鸿如坊。

后记

当徐汇西岸成为潮流艺术“狂飙”的新现场，当奉贤的新人夫妇在古华庭定格“甜蜜聚场”，当张江的科技工作者涌入陆悦天地抢购最新显卡，当亲子家庭远赴金山体验乐高主题餐，当ITC Maison等商业超级IP开始重塑城市级消费地标……

上海的商业空间，正以前所未有的广度与深度，上演一场“多宇宙”级的裂变与共生。

△西岸梦中心

这不再只是单一商圈的升级迭代，而是一场覆盖能级、场景与客群的三维战争。潮流涌动之下，唯有真正读懂消费者、并能够将洞察转化为空间内容力的商业操盘者，才可能在这场无声而激烈的竞争中，成为最后的赢家。