出品/独角Mall

撰文/福贵

2019年2月20日，港资巨头领展房产基金一举拿下福田中心区的怡景中心城（现为领展中心城）。

这是领展首次收购深圳项目，凭借此次收购，领展完成北上广深四大一线城市的战略拼图，风光无两。

命运无常，仅3年后（2022年3月），与领展中心城一街之隔的皇庭广场，被皇庭国际摆上货架，寻求买家，以偿还逾期债务。

只是，当时到挂牌期满，未有买家。之后降价处理，依旧无人问津。

近日，深圳市中级人民法院一纸公告，宣告皇庭广场及相关附属设施、设备将于9月9日10时至9月10日10时止（延时除外）在京东网司法拍卖平台上进行公开拍卖。

目前无人报名，353人关注，过万人围观。

这已是皇庭广场第三次被“甩卖”，且价格直接腰斩。对比首次挂牌的74.93亿元参考价，此次拍卖起拍价暴跌至约30.53亿元，降幅59.26%。即使按评估价43.61亿计算，价值也大大降低。

皇庭广场坐拥福田中心区黄金地段，是品牌入深试水的首选地之一，尤其港客北上热潮下，人气更旺。

但是，高人气为何难敌资本寒流？

若此次拍卖终获接盘者，面对腰斩的估值和动荡的产权变更，其后续运营会出现变化吗？

01

口碑两极分化

现场人流依然畅旺

8月12日傍晚，在皇庭广场现场，人气一如既往的旺盛。

当时正好快到饭点，不少餐饮店的店员在门口递菜单，邀请顾客。

有很多餐饮店坐满了人，门外排起了长队。

楼下的盒马鲜生，人不少，用餐区也坐满了人。

整个场子逛下来，有门店关门，也有门店打围，即将开业。

对于皇庭广场这个项目，市场评价有些两极分化。不喜欢的人，认为商场“油烟味重”“冷气不冻”“品牌格调不高，排位混乱”等。

从感官上来讲，这些都是事实，有些地方看起来不像购物中心，和传统超市差不多。

承重柱边放个冰箱，摆个操作台就是一家店

特别是港客北上后，皇庭广场被港客占领。人多，不少品牌排队进场，商场内的中岛店也越来越多，几乎占满有限的公共空间，导流通道越来越窄，看起来非常逼仄。

但是，从经营者角度来看，除了少数实力雄厚的运营商或品牌外，要运营商或品牌选择格调还是人气，可能大多数会优先选择人气，有了人才会有生意。

而人气，皇庭广场真的不太缺。这很大程度上源自餐饮业态的吸引。

而且在品牌更新上，基于港客来深圳，会偏向餐饮消费，皇庭广场新引进的品牌也会侧重餐饮。

数据显示，去年，皇庭广场引进了荣幸客家菜（福田首店）、Puff lounge（深圳首店）、蓝蛙（深圳首店）、哥哥的深夜食堂（福田首店）、曼格姿造（福田首店）、蚂蚁洞（福田首店）、山海（全国首店）等首店，以及八合里、一个贝果、顺德佬、蟹参宝、胖哥俩、千芋本铺、小顺天、二把手、脆鲜生、KUMO KUMO、雪乡情、烧雪花、鱼家王、椿风等热门餐饮品牌。

今年以来，又引入三界山川派寿司、糖叙手作糖水铺、筋斗喵、黄家粗粮饮品、一鸣、话梅客家小厨、富马爷巧克力派、泰古莲、茶拾谷方、七炭河烧鸟、泸溪河、煎饼道、潮发潮汕牛肉店等餐饮品牌，以及TOP PLAYER深圳首店、OPPO、中国结艺等零售品牌。（部分品牌围挡中）

美团APP显示，皇庭广场有317家品牌，餐饮就有148家，餐饮品牌数占了将近一半。

就整个福田中心区，皇庭广场的餐饮矩阵都是很强势的，它就像福田中心区的大食堂。

02

商场拍卖背后

是27.5亿元欠款逾期

是母公司持续亏损和转型未成

地理位置优越，人气也不错，不得不说，皇庭广场是个不错的物业。但是也难挡巨额债务拖累，这需要从两条线来看。

一条线是2016年3月融发投资（皇庭广场运营主体）与中信信托签订的一笔30亿元信托借贷。

这笔借款，按公开说法，是用于皇庭广场的建设费用，借款期限是2016年3月30日至2021年3月30日。

只是借款到期后，融发投资偿还了2.5亿元本金，还有27.5亿元逾期未还。

2021年5月，中信信托向法院提起诉讼，申请查封皇庭广场的不动产，查封期限为36个月。当时商场是在正常运营。

于是，2022年2月，皇庭国际意向挂牌融发投资至少51%的股权，同时出售重庆皇庭珠宝广场有限公司不少于51%的股权，用于回笼资金。

2022年3月18日，皇庭国际首次将融发投资100%股权于联交所上架，参考价格74.93亿元。

而截止2021年12月31日，融发投资净资产为21.28亿元，2021年净利润为-7.91亿元。参考价远超净资产，且公司处于亏损状态，融发投资被上架后，无人问津。

仅一周后（2022年3月25日），融发投资被二次上架，价格降至56.2亿元，依旧无人接手。

直到2022年11月22日，皇庭国际发布公告称，将与连云港丰翰益港物业管理有限公司签订框架协议，双方拟成立有限合伙企业，由丰翰益港控股，收购融发投资全部股权。

2023年4月26日，皇庭国际再度发布公告，与丰翰益港签署《股权转让框架协议》，明确通过股权转让的方式进行债务重组，光曜夏岚（投资）有限公司为深圳皇庭广场27.5亿元债务的债权人。（光曜夏岚与丰翰益港是关联方）

丰翰益港成了“白衣骑士”。但是由丰翰益港牵头的皇庭广场项目债务重组，一直没有实质性进展，也就有了如今皇庭广场被司法拍卖的情况。

而且公告显示，案涉不动产暂欠管理费约1631.87万元、水电费约740.06万元。若是有新接盘者，不仅要支付拍卖价款，还要承担这部分待缴费用。

不过8月12日，皇庭国际也发布公告，算是回应皇庭广场拍卖一事，当中提到公司正在与债权人沟通协商解决方案，可能存在法院撤销本次司法拍卖的情况。

且表示皇庭广场是皇庭国际重要资产，为公司贡献了大部分收入，若被拍卖，可能会触发皇庭国际退市风险。

这就不太好评价了，毕竟皇庭国际与债权人几年前就签署了协议，试图通过债务重组解决问题，只是几年过去没有进展。而且在8月1日，皇庭国际发布债务重组及重大资产出售进展情况公告，显示还在沟通具体合作细节。

公告时间与法拍时间相隔很近，很有意思。

当然，企业间关系复杂，不到最后一刻，都不知道会发生什么。

另一条线就要看融发投资的母公司——皇庭国际。

过去年5年间，皇庭国际净利润连续巨亏。

财报显示，2020至2024年间，皇庭国际营业收入分别为6.86亿元、7.54亿元、6.63亿元、11.72亿元、6.58亿元，同期净利润分别亏损2.92亿元、11.57亿元、12.28亿元、11.27亿元、6.4亿元，四年累计亏损44.44亿元。

今年上半年，皇庭国际营业收入为1.31亿元，净利润亏损0.82亿元。

由于连年亏损，皇庭国际资金压力巨大。截至2025年3月31日，皇庭国际总资产为80.08亿元，公司总负债为77.77亿元。

此外，皇庭国际2022年向半导体方向转型升级，投入不少，为企业带来的收益，却是负贡献。

本身负债累累，寻找新增长点，未见成效，皇庭国际在泥塘中越陷越深。

作为公司最重要资产的皇庭广场，可能会被卖，换个新东家，继续招商、收租，为消费者服务，而皇庭国际的前路，似乎看不见光明。