出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

在肖广瑞离职后，PAG黄德炜兼任珠海万达商管联席董事长和CEO。首次抛出回归经营本质的三点经营思想是非常有前瞻性的，也符合当前万达商管实际情况。作为资本方代理人，讲得基本上是投资逻辑。

现在亟需一个业务执行者，把投资逻辑“翻译”成经营逻辑，转化成经营思路、组织执行和业务流程。那么这个就是新任总裁的职责和挑战（个人假想）。

1、资本入主：珠海万达开启太盟时代

太盟投资集团领衔的投资团向大连新达盟投资约600亿元，合计持股60%，万达集团持股40%。这一交易创下近5年来中国私募股权市场单笔最大规模融资。资本方入驻并迅速改组董事会，改组后的大连新达盟董事会成员确定为10位，其中6人代表各方投资者，4人来自万达。黄德炜在一场内部会议提出了三点要求：指标是工具，不是目的。要回归经营本质、支持一线，深入现场、以经营为主，以一线最小单元为主。

2、危机当头：万达商管在于经营危机

很多人以为万达商管跌落神坛是因为庞大的债务危机和资本运作失败，其实不然。真正的危机在于经营层面。

从宏观层面来说，万达商管的净利润率已经从2018-2021年间的28.5%-35.3%下滑到2023年的16.3%。2024年上半年，较上年同期再度下滑至17.6%。

从微观来说，面临市场竞争万达广场迅速下滑，是营运能力缺失的表现。肖广瑞的KPI考核逻辑，让万达商管这五年自废武功、偏离经营轨道。同时严苛的考核制度、文山会海，致使公司一线人员困在繁重指标中疲于奔命。为了指标考核，万达商管面向员工和商户开发了一系列App软件，向商家收取各种费用。

3、市场竞争挑战：万达不再唯一

当万达还在挣扎于KPI指标考核时，竞争对手已经进步神速、一骑红尘。2024年，龙湖旗下长租公寓、商业街区等经营性业务收入267亿元，占总收入比例约21%。

华润置地万象生活2024年收入约63亿元，同比提升21.4%。两者计划经营性业务收入占比提升到50%。新城控股商业发展同样迅猛。商业运营收入同比增长13.1%至128亿元，整体毛利率提升至47.89%，2025年计划实现商业运营收入140亿元。

在商业不唯一的地方，万达广场已逐渐丧失竞争力。这场危机，是新总裁必须面对的，必须带领万达商管团队重新找到自己的市场定位和竞争优势。

4、珠海万达需要什么样的总裁？

什么样的新总裁，才能配得上珠海万达的基本盘（能带大象跳舞），配得上太盟PAG资本方的期待（资本市场要有想象空间），必须对当前万达是加分的（补缺运营短板实现精细化运营），个人分析必须满足以上三个核心条件。

全球最大的商业不动产运营管理集团正在寻找新的掌舵人，这位领袖不仅需要赢得资本的认可，更要带领这艘巨轮从指标导向的粗放经营回归商业本质。2025年7月，肖广瑞辞去珠海万达商管CEO，标志着太盟投资集团领衔的投资团在获得控股权后，完成了对珠海万达商管的全面接管。新总裁人选面临的不仅是职位更替，更是珠海万达商管在发展战略、经营理念和资本期待之间的深度博弈与平衡。

5、新总裁画像：资本与商业的平衡者

新总裁必须是具有深厚经营能力的专业人士，能够重新定义现有万达广场，带领团队将现有的基本盘带到新的高度，真正回归经营本质基础上将万达广场打造成为消费者喜欢、品牌商家喜欢、资本喜欢的万达广场。

新总裁必须是一位好的产品经理，产品经理思维至关重要。新总裁需要深入了解商户和消费者的真实需求，扭转忽视商户和消费者体验的问题。

新总裁必须具备深厚的运营功底，能够带领万达商管从指标考核回归经营本质，解决万达商管的经营危机。

新总裁还需要具备“讲故事”的能力。让资本市场相信并看见，万达广场在向好的方向进化，在资本市场或将迎来价值重估的新叙事空间。

新总裁团队融合能力也是不可或缺的。新总裁需要平衡投资方和万达系管理团队的利益和理念差异，构建和谐共生的商业生态。

6、优先议程：解决四项核心任务

第一、改善万达当前不佳口碑是当务之急。需要扭转为了指标而经营的模式，真正关注商户和消费者体验。

第二、推动粗放发展模式向精细化运营模式转变至关重要。需要减少对指标考核的过度依赖，支持一线，深入现场。

第三、打造和谐共生新的商业生态是中长期战略。破除行业不利的口碑。

第四、最终目标是实现上市。需要加速向资本运作效率驱动转型，在资本市场迎来价值重估。

结束语

珠海万达商管，在PAG投资财团入主后，已经宣布了回归商业经营本质的理念，但是这只靴子如何落地，有赖于新总裁对万达商管的经营思想、组织架构、业务流程的再造。如何在资本意志、商户需求和消费者体验之间找到平衡点，是新总裁面临的挑战。