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撰文/高天

“我们关注这个城市约15年了，并且为这地块花了约四年的心血，我对这幅地块可谓一见钟情。”2018年，还是恒隆集团董事长的陈启宗，对恒隆拿下杭州武林百井坊巷的百亿地块欣喜若狂。

2023年，陈启宗在公开场合表示，“杭州的恒隆广场，可能是我们以往这么多恒隆广场里面最好的一个。”

2024年，执掌恒隆33年的陈启宗退休，其子陈文博接棒。此后，除了持续关注这个“百亿收租大户”的租金表现外，陈文博于2025年给市场带来了两个重要消息：一，受内地零售市场格局和消费者习惯改变影响，恒隆所持有的内地物业组合将不再区分“高端”与“次高端”；二，与杭州百大集团签署了20年租赁合同，租下了杭州百货大楼的南北楼物业，将作为杭州恒隆广场的延伸区域。

在内地市场一向以稳健著称的恒隆，一改“保守之势”，主动加码杭州市场，似乎从拿地开始就已“命中注定”，这一次它能“一炮而红”吗？

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紧锣密鼓筹建中，2026年将开业

近日，联商网实地走访了杭州恒隆广场，以探查该项目的最新进展。

杭州恒隆广场位于杭州体育场路与展览东路交汇处，周边四条主干道分别是体育场路、延安路、中山北路和百井坊巷，真正的市中心位置。目前距离项目最近的地铁站是武林广场站，未来可通过地下通道实现地铁无缝对接(目前武林广场的杭州大厦中央商城、国大城市广场和武林银泰百货均通过地下通道接驳武林广场站)。

联商网在现场看到，目前杭州恒隆广场的外立面已经基本完成，“Westlake 66”的logo已经陆续在各个立面挂装。建筑材质由金属、玻璃、釉陶等组合而成，靠近体育场路的以橙色的陶板为主，更北面靠近文化酒店是墨绿色陶板材质，颜色分明，且呈西湖水波光粼粼，贴合了恒隆的在地文化需求；同时，竖向铝板设计，更显高级感。整个外立面看得出恒隆给杭州带来的满满诚意。

据一些路透的内装上看，更具品质和奢华。据悉，就连电梯扶手都是以不锈钢为基底，加以真石贴面。

目前室内装修在紧锣密鼓开展中，工地上一片如火如荼的景象，期待2026年上半年的全面亮相。

不过，杭州恒隆广场的招商情况依然十分神秘，有消息称对商场十分重要的四大品牌已经落位，目前预租率达81%。

根据规划，杭州恒隆广场的服饰饰品占比51%，以国际一线奢侈品牌为主；餐饮占比25%，涵盖高端西餐厅、特色中餐厅及轻食店；休闲娱乐占比17%，包括电影院、健身房、亲子游乐等；其他如美妆护肤、家居生活等占比7%。

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“拿下”武林银泰百货B、C区

杭州恒隆广场想要成为新的城市商业界面，需要攻克被“老破小包围”的难题。

联商网从现场看到，杭州恒隆广场所处的位置是杭州的市中心，武林广场有着便捷的交通、完善的生活配套，因此周边的建筑也难掩历史留下的斑驳与疲惫：

首先，武林银泰百货B、C区之间道路狭小。目前停满了快递车、共享单车和电动车，杂乱无章；且武林银泰百货B、C区的东外立面一股“古早味”，与恒隆的质感格格不入。当时武林银泰百货改造时西立面建得富丽堂皇，但东立面却略显土气。

其次，体育场路上恒隆广场的东侧，是叙利亚风格的粮贸大厦，里面的延安新村是老建筑，现场看目前在翻新。

恒隆广场东侧往北深处的耶稣堂弄，道路狭窄、建筑老旧。

而恒隆广场西侧往北深处，靠近武林银泰百货A区的标力大厦那一排，观感也很差。

作为定位高端的城市级商业，杭州恒隆广场如果被“老破小包围”必然会影响其品牌形象。一定程度上而言，这也是恒隆花33亿租下武林银泰百货B、C区的原因之一。

今年7月，恒隆地产宣布租下了杭州百货大楼的南北楼物业，即现在的武林银泰百货B、C区，租期20年，起始租金标准为每季度3750万元，一年即1.5亿元。每隔三年，租金会在前一个周期租金标准基础上递增4.5%，20年总租金33亿元。

不过此份租约自2028年4月起计，因此目前武林银泰百货B、C区仍正常运营中。

可以确定的是，在拿下武林银泰百货B、C区后，恒隆广场就有很大的空间去提升项目的沿街展示面，原本靠近延安路的西侧立面就被打通了，有助于强化项目的城市立面，提升整体形象。

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杭州高端商业竞争加剧

租下武林银泰百货B、C区后，杭州恒隆广场的零售面积由原来的10.59万㎡扩至14.79万㎡，一方面有助于项目形成更好的展示面，另一方面也有更大的空间创造内容，提升运营实力。而这也是为了日后能在杭州激烈的高端商业竞争市场中站稳脚跟。

目前，在杭州商业市场中，拥有高奢品牌的有杭州大厦、杭州万象城和杭州湖滨银泰in77。这其中杭州大厦集齐了“六大顶奢品牌”——爱马仕Hermès、LV路易威登、香奈儿CHANEL、迪奥Dior、古驰Gucci、普拉达Prada。杭州万象城则缺失了Hermès、CHANEL两家，而湖滨银泰in77有Hermès、LV、Gucci三家。

值得一提的是，同属武林广场商圈的恒隆广场与杭州大厦将直面竞争。众所周知，奢侈品品牌在一个城市的门店份额是有限的，在没有拓店计划的情况下，一个新的商场想要引入品牌，只能从其他商场“虎口夺食”。比如CHANEL，目前在内地仅在12个城市开了19家店，相比其他品牌并不算多，杭州也只有杭州大厦一家门店，全国一个城市有2家以上CHANEL门店的城市仅北京和上海(各3家)、成都(含太古里的鞋履店有3家)以及南京2家。

此外，杭州的高端商业储备也相当优质。除了明年亮相的杭州恒隆广场外，在建的还有北京华联的SKP和新鸿基的江河汇IFC。截至目前，已开业及在建的高端商业体数量就高达6家。

当然，在建的望江新城新世界K11也不排除有奢侈品的可能。目前K11系列拥有奢侈品的有香港K11，而广州K11也于今年进行了高端商业的转型，成为内地首座高奢K11。

很显然，随着市场供应量的增加，以及消费者情绪的变化，杭州的高端商业将迎来新一轮的竞争。

写在最后

恒隆地产的2025年中期业绩报告显示，2025年上半年恒隆收入49.68亿港元(约合人民币45.43亿元)，同比下滑19%；股东应占纯利9.12亿港元(约合人民币8.34亿元)，同比下跌14%。这是自2021年来，恒隆中报首次出现收入、利润双下滑。这其中物业租赁业务整体下跌3%至46.78亿港元(约合人民币42.78亿元)，内地物业组合租赁收入按人民币和港元计值分别下跌1%和2%。

恒隆坦言，目前内地高端零售市场面临各种挑战，在市场变得艰难时，恒隆也“不能幸免”。因此，向来稳健的恒隆，走出舒适区，主动加码扩容其在杭州的零售版图，亦在解决当下受市场环境影响产生的经营压力。